%AM, %30 %294 %2013 %06:%Июль
Кадастровий номер - істотна умова договору, чи камінь на шиї?
Conditio sine qua non, - спливають у пам'яті слова з університетського курсу латинської мови. Вони означають якесь умова, без якої неможливе існування чого-небудь. Наприклад, договору. Таким обов'язковою умовою для ряду договорів не так давно став кадастровий номер земельної ділянки.
А саме, з кінця 2009 року в Цивільному кодексі України, з'явилася норма про те, що істотною умовою договорів, на підставі яких переходить право на житловий будинок, будівлю або споруду, є розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить разом з відчуженням житлового будинку, будівлі або споруди. Ця норма зафіксована в частині 2 статті 377 ЦК, і нерозривно пов'язана з її першою частиною, яка, власне, і передбачає перехід права на землю слідом за нерухомим майном на ній.
З одного боку, начебто мета благая, так як упорядковується землекористування. А з іншого боку, ця норма абсолютно не враховує історію землекористування в нашій країні, стан земельно-кадастрової документації, особливо по ділянках, що належать фізособам, масову відсутність у населення оформлених документів на землю, і кадастрових номерів земельних ділянок.
Другим проблемним сектором є держпідприємства, так як землею вони ніколи особливо не морочилися - стоїть паркан з колючкою, - значить, наше. У підсумку поява цієї норми неймовірно ускладнило і так непросту процедуру відчуження об'єктів нерухомості, що перебувають у держвласності.
Третій великий пласт проблемних відчужень - це різні будівлі, розташовані на одній земельній ділянці.
Все б нічого - встановлення меж земельних ділянок та їх ідентифікація йде на користь, як продавцеві, так і покупцеві. Але тут і починаються проблеми. Проблеми пов'язані або з відсутністю підтвердженого права на землю або з нерозторопністю роботи органів, що відають землею і їх жахливою корумпованістю.
Ні для кого не секрет, що є купа об'єктів нерухомості, в основному радянської ще доби, де господарів ніколи не хвилювало питання землі. Як дали ділянку під забудову, так і жили. Потім діти. Діти виросли, самі стали господарями цих будинків. Тут раптом треба продати, а продати не так то просто. Коли починаєш займатися питаннями цієї землі, потрапляєш в ласкаві обійми вітчизняної неквапливої земельної бюрократії, яка навіть за гроші крутиться тільки в собі відомому ритмі. І в цьому ритмі кружляти можна роками. І також роками продавати будівлю.
Багато «прогресивних» нотаріусів допомагають зневіреним громадянам, і посвідчують угоди з відчуження нерухомості без кадастрових номерів і розмірів ділянок, право на які переходить разом з нерухомістю. У договорах іноді доводиться бачити «всепрощающе» формулювання - «кадастровий номер не присвоювався». Або замість кадастрового номера пишуть інвентарний номер (у Києві частенько). Також не варто забувати, що закон говорить саме про кадастровий номер ділянки, право на яку переходить з купівлею нерухомості. І послужливий нотаріус, який засвідчує, наприклад, операцію з продажу будівлі, що стоїть на спільному з іншими будівлями шматку землі, і вказуючий при цьому в договорі кадастровий номер загального шматка і його площа - списуючи з держакта, - фактично пише в договорі, що до покупця однієї будівлі переходить право на всю ділянку землі. Адже закон в такій ситуації вимагає розділити ділянку, отримати окремий кадастровий номер, і тільки потім продавати. Ах, так, всі пам'ятають про ласкаві обійми земельних бюрократів? А будівлю-то зараз продати хочеться.
Відсутність кадастрового номера і площі ділянки у договорі робить його неукладеним. Наслідки начебто все і розуміють, але в них так не хочеться вірити - адже і нотаріус згоден, і покупець і продавець ... Практики я поки не зустрічав за такими договорами і негативних наслідків для їх сторін. Але, всьому свій час.
Також досі ведуться суперечки, чи необхідний кадастровий номер, при відчуженні частини будови, адже закон нічого не говорить про частини. Закон, в ст.377 ГК робить виняток лише для багатоквартирних будинків. Але й то, це виняток зроблено якось дуже вже неоднозначно. Що мається на увазі під застереженням - «крім багатоквартирних будинків»? Отримання права власності на весь будинок? Навряд чи. На квартиру в будинку - так, напевно. А на нежитлове приміщення, яке вбудоване в будинок за проектом? А прибудоване за проектом нежитлове приміщення? А Стилобатна нежитлова частина між житловими будинками, як зараз багато де будують? Зверху житло, а внизу будинків і між будинками - нежитлові приміщення. Вони потрапляють під виняток? А частина в торговому центрі? Якщо не придумувати собі проблем, то звичайно, слід читати тільки те, що написано - житловий будинок, будівлю, споруду. Але ж ці питання рано чи пізно можуть виникнути в різних головах, і не завжди дружніх.
Нормативно проблема була дещо спрощена, з появою в перехідних положеннях Закону «Про Державний земельний кадастр» норми про спрощену процедуру отримання кадастрового номера для тих осіб, у яких є зареєстрована нерухомість, але не оформлено право на землю. Закон говорить про присвоєння кадастрового номера таким ділянкам лише на підставі техдокументації щодо встановлення меж такої ділянки. Як це працює на практиці, і чи працює, - не знаю, не стикався поки. Думаю, що працює не дуже добре, як і всі останні нововведення в цій сфері.
Поки немає чіткої і безвідмовної роботи органів, уповноважених реалізовувати право громадян України на землю, хотілося б бачити нормативне закріплення наступних тез:
Перехід права на житловий будинок, будівлю, споруду тягне за собою перехід права на землю там, де право на землю оформлялося і реєструвалося попереднім власником;
Кадастровий номер є істотною умовою договору в тому випадку, якщо він присвоювався раніше відповідній ділянці;
Перехід права на житлове чи нежитлове приміщення у будові (багатоквартирному будинку або нежитловому (торговому, офісному або іншому будинку) як окрему одиницю нерухомості не тягне за собою переходу права на земельну ділянку, якщо інше не обумовлено в договорі (оскільки конфігурація окремих приміщень та їх розташування можуть бути різними).
P.S.
Все це ще більше заплуталося з 01.01.2013, коли заробив Реєстр речових прав. У ньому дуже багато зав'язано на земельну ділянку, її кадастровий номер і т.д. Користуватися своєю власністю стало ще складніше, навіть тим, у кого кадастровий номер був. Тим, хто сумнівається, пропоную сходити на екскурсію до місцевого управління Держземагентства, отримати витяг з ДЗК, необхідний при ряді операцій. З 27.07.13 набула чинності норма, що дозволяє брати витяги з ДЗК у будь-якого кадастрового реєстратора, не обов'язково за місцем знаходження ділянки. Може бути "ринок" корупції все відрегулює. :)
Олексій Тараканов
юрист, переклад ЮТК
З одного боку, начебто мета благая, так як упорядковується землекористування. А з іншого боку, ця норма абсолютно не враховує історію землекористування в нашій країні, стан земельно-кадастрової документації, особливо по ділянках, що належать фізособам, масову відсутність у населення оформлених документів на землю, і кадастрових номерів земельних ділянок.
Другим проблемним сектором є держпідприємства, так як землею вони ніколи особливо не морочилися - стоїть паркан з колючкою, - значить, наше. У підсумку поява цієї норми неймовірно ускладнило і так непросту процедуру відчуження об'єктів нерухомості, що перебувають у держвласності.
Третій великий пласт проблемних відчужень - це різні будівлі, розташовані на одній земельній ділянці.
Все б нічого - встановлення меж земельних ділянок та їх ідентифікація йде на користь, як продавцеві, так і покупцеві. Але тут і починаються проблеми. Проблеми пов'язані або з відсутністю підтвердженого права на землю або з нерозторопністю роботи органів, що відають землею і їх жахливою корумпованістю.
Ні для кого не секрет, що є купа об'єктів нерухомості, в основному радянської ще доби, де господарів ніколи не хвилювало питання землі. Як дали ділянку під забудову, так і жили. Потім діти. Діти виросли, самі стали господарями цих будинків. Тут раптом треба продати, а продати не так то просто. Коли починаєш займатися питаннями цієї землі, потрапляєш в ласкаві обійми вітчизняної неквапливої земельної бюрократії, яка навіть за гроші крутиться тільки в собі відомому ритмі. І в цьому ритмі кружляти можна роками. І також роками продавати будівлю.
Багато «прогресивних» нотаріусів допомагають зневіреним громадянам, і посвідчують угоди з відчуження нерухомості без кадастрових номерів і розмірів ділянок, право на які переходить разом з нерухомістю. У договорах іноді доводиться бачити «всепрощающе» формулювання - «кадастровий номер не присвоювався». Або замість кадастрового номера пишуть інвентарний номер (у Києві частенько). Також не варто забувати, що закон говорить саме про кадастровий номер ділянки, право на яку переходить з купівлею нерухомості. І послужливий нотаріус, який засвідчує, наприклад, операцію з продажу будівлі, що стоїть на спільному з іншими будівлями шматку землі, і вказуючий при цьому в договорі кадастровий номер загального шматка і його площа - списуючи з держакта, - фактично пише в договорі, що до покупця однієї будівлі переходить право на всю ділянку землі. Адже закон в такій ситуації вимагає розділити ділянку, отримати окремий кадастровий номер, і тільки потім продавати. Ах, так, всі пам'ятають про ласкаві обійми земельних бюрократів? А будівлю-то зараз продати хочеться.
Відсутність кадастрового номера і площі ділянки у договорі робить його неукладеним. Наслідки начебто все і розуміють, але в них так не хочеться вірити - адже і нотаріус згоден, і покупець і продавець ... Практики я поки не зустрічав за такими договорами і негативних наслідків для їх сторін. Але, всьому свій час.
Також досі ведуться суперечки, чи необхідний кадастровий номер, при відчуженні частини будови, адже закон нічого не говорить про частини. Закон, в ст.377 ГК робить виняток лише для багатоквартирних будинків. Але й то, це виняток зроблено якось дуже вже неоднозначно. Що мається на увазі під застереженням - «крім багатоквартирних будинків»? Отримання права власності на весь будинок? Навряд чи. На квартиру в будинку - так, напевно. А на нежитлове приміщення, яке вбудоване в будинок за проектом? А прибудоване за проектом нежитлове приміщення? А Стилобатна нежитлова частина між житловими будинками, як зараз багато де будують? Зверху житло, а внизу будинків і між будинками - нежитлові приміщення. Вони потрапляють під виняток? А частина в торговому центрі? Якщо не придумувати собі проблем, то звичайно, слід читати тільки те, що написано - житловий будинок, будівлю, споруду. Але ж ці питання рано чи пізно можуть виникнути в різних головах, і не завжди дружніх.
Нормативно проблема була дещо спрощена, з появою в перехідних положеннях Закону «Про Державний земельний кадастр» норми про спрощену процедуру отримання кадастрового номера для тих осіб, у яких є зареєстрована нерухомість, але не оформлено право на землю. Закон говорить про присвоєння кадастрового номера таким ділянкам лише на підставі техдокументації щодо встановлення меж такої ділянки. Як це працює на практиці, і чи працює, - не знаю, не стикався поки. Думаю, що працює не дуже добре, як і всі останні нововведення в цій сфері.
Поки немає чіткої і безвідмовної роботи органів, уповноважених реалізовувати право громадян України на землю, хотілося б бачити нормативне закріплення наступних тез:
Перехід права на житловий будинок, будівлю, споруду тягне за собою перехід права на землю там, де право на землю оформлялося і реєструвалося попереднім власником;
Кадастровий номер є істотною умовою договору в тому випадку, якщо він присвоювався раніше відповідній ділянці;
Перехід права на житлове чи нежитлове приміщення у будові (багатоквартирному будинку або нежитловому (торговому, офісному або іншому будинку) як окрему одиницю нерухомості не тягне за собою переходу права на земельну ділянку, якщо інше не обумовлено в договорі (оскільки конфігурація окремих приміщень та їх розташування можуть бути різними).
P.S.
Все це ще більше заплуталося з 01.01.2013, коли заробив Реєстр речових прав. У ньому дуже багато зав'язано на земельну ділянку, її кадастровий номер і т.д. Користуватися своєю власністю стало ще складніше, навіть тим, у кого кадастровий номер був. Тим, хто сумнівається, пропоную сходити на екскурсію до місцевого управління Держземагентства, отримати витяг з ДЗК, необхідний при ряді операцій. З 27.07.13 набула чинності норма, що дозволяє брати витяги з ДЗК у будь-якого кадастрового реєстратора, не обов'язково за місцем знаходження ділянки. Може бути "ринок" корупції все відрегулює. :)
Олексій Тараканов
юрист, переклад ЮТК
Опубликовано в Библиотека юриста
Последнее от юрист Кизима И.В.
- Резонансне рішення суду щодо виправдання ухилянта. Виправдовувальний вирок. Зіньківський районний суд Полтавської області
- Воровство гуманитарки в Запорожье и не только. Верещак обьясняет
- Чи можна обходити закон
- Клиенты адвоката зачастую сами себе злейшие враги. Клієнти адвоката найчастіше самі собі найлютіші вороги
- Продать – дарить – завещать квартиру если владелец за границей. Договор дарения. Доверенность на дарение