Вход/Регистрация

Юридические услуги. Представительство ваших интересов

Viber 096-545-40-33
Telegram 096-545-40-33, [email protected]


%PM, %03 %673 %2014 %15:%Сен

Предварительный договор на стадии строительства

Оцените материал
(1 Голосовать)
Со времени принятия Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" в Украине официально введен две схемы инвестирования в жилищное строительство, это финансирование строительства через фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимостью.
Обе схемы предусматривают участие в строительстве отдельных юридических лиц со статусом финансовой компании. Именно с этим на протяжении многих лет стала нарабатываться практика обхода требований указанного закона путем применения различных юридических схем и или нет одной из самых распространенных схем стало привлечение средств граждан и юридических лиц для строительства через заключение предварительных договоров купли продажи недвижимого имущества. Еще одной из причин распространенного применения схемы заключения предварительного договора является то, что указанные договоры засвидетельствую ются нотариусы ально, что придает покупателю дополнительной уверенности в законности применения такой схемы приобретения жилья, а также тот факт застройщиком за такими и схеме может выступать не только юридическое лицо, но и физическое лицо - собственник соответствующего земельного участка.

Однако указанная схема имеет много рисков, связанных прежде всего с невозможностью в дальнейшем юридически повлиять на застройщика с целью получения желаемого объекта недвижимого имущества.

Первое. При заключении предварительного договора купли продажи недвижимости на этапе строительства сам объект недвижимости, еще не существует в природе, а в соответствии с требованиями статьи 635 Гражданского кодекса Украины предварительный договор предполагает прежде обязанность сторон в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор ) на условиях установленных предварительным договором.

Есть предварительный договор не является правоустанавливающим документом, который предоставляет любые права на недвижимость, будет построена в будущем. А значит в случае окончания строительства в установленные сроки покупатель будет лишен возможности и требовать заключения договора купли продажи недвижимости, поскольку для заключения такого договора необходимо иметь уже построен и введен в эксплуатацию дом.

Кроме этого, застройщик может в любой момент изменить проект строительства на что покупатель также не сможет повлиять. Итак в случае нежелания застройщиком выполнять взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимости обязать его выполнить указанные действия будет практически невозможно.

Единственным средством защиты своих прав в таком случае останется требовать в судебном порядке расторжения договора и взыскании с застройщика уплаченных по указанному договору средств. П роте выполнение даже такого решения суда может быть невозможным из за отсутствия у застройщика средств на погашение всех требований кредиторов.

Второе. Предварительный договор не может содержать положений об оплате стоимости квартиры до заключения основного договора так как, еще раз повторюсь предварительный договор регулирует только отношения сторон в части будущего заключения основного догово р в по которому покупатель и должен платить. Т обто в предыдущем договоре может буди указана стоимость квартиры и срок ее оплаты, но оплата должна происходить только на основании договора купли-продажи (основного договора), который невозможно заключить до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на объект недвижимости за продавцом .

Таким образом, проведение оплат по предварительному договору юридически не является оплатой за объект недвижимости.

Третье. П опередн и и догов и р по покупке прода жу недвижимого имущества на стадии строительства фактически является притворной сделкой, которая скрывает другую сделку, а именно инвестиционные и догов и р к которому Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью "установлены отдельные требования несоблюдение которых влечет недействительность договора. О тже заключая предва д ней договор вы должны понимать, что вы осознанно идете на нарушение закона, которые могут быть основанием для опре н ния договора недействительным.

Четвертое. Получив средства от покупателя по предварительному договору купли продажи застройщик становится собственником этих средств и может распорядиться ими по собственному усмотрению направляя на достройку ни копейки, в отличие от приобретения жила через заключение инвестиционных договоров через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, где средства заходят на специальный счет и могут расходоваться только на цели связанные со строительством только данного объекта недвижимого имущества.

Пятое. Дополнительные расходы. За заключение предварительного договора и его нотариальное удостоверение вы заплатить 1% от цены договора подержанного пошлины за нотариальное удостоверение договора. При заключении основного договора купли продажи недвижимого наваждение вы повторно уплатите 1% от цены договора нотариального сбора и 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли недвижимого имущества. В случае если же продавцом является физическое лицо она также должна будет уплатить 5% от цены недвижимого имущества налога с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества.

Шестое. Риски связанные с заключением договора с неизвестными малыми строительными фирмами и физическими лицами застройщиками также наиболее присущи указанным соглашениям, поскольку предприятия, имеющие репутацию на рынке строительства жилья работают через фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимым имуществом.

Если же несмотря на все предостережения вы все же решили приобрести объект недвижимости через заключение предварительного договора, обязательно обратитесь за помощью к юристу и внесите в договор дополнительные гарантии в виде штрафа за незаключения основного договора в установленный предварительный договором срок, проговорит с застройщиком возможность внесения платы за банковский аккредитив, где условием раскрытия аккредитива будет заключения основного договора купли-продажи, обязательно предусмотрите в договоре последствия расторжения договора и возврата средств в таком случаи покупателю с учетом курсовой разницы гривны к доллару США или Евро, возможно также предусмотреть и проценты за пользование денежными средствами.

Владимир Шахрай, перевод ЮТК
Прочитано 2498 раз

Вход на сайт

Задайте вопрос юристу

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

Задайте вопрос прямо сейчас и получите быстрый ответ.

Срочная юридическая консультация, экспресс-анализ дела - 300 - 900 грн.

Viber 096-545-40-33

Telegram 096-545-40-33

[email protected]

simpleForm2
×