Вход/Регистрация

Юридические услуги Киев и Киевская область

Тел.: (063) 539-42-13, (096) 545-40-33, (095) 573-20-30
E-mail: utk2012@bigmir.net, skype: k0965454033

Пятница, 28 Октябрь 2016 20:11

Як суперфіцій захищає забудовника земельної ділянки. Заперечення на позов

Оцените материал
(1 Голосовать)
Дана справа родзинкою має те, що жінка придбавши земельну ділянку дозволила без письмового договору забудвувати її своєму чоловікові, фактично уклавши договір суперфіцію.
Згодом виявилося, що земельна ділянка придбана у шахраїв.

От і завданням є максимально дотриматися прав всіх сторін такої оказії. І тих, у кого вкрали земельну ділянку, і тих хто її купив у шахраїв, і тих хто побудував вже на цій землі житловий будинок.
У запереченні на позов було максимально охарактерезовано суперфіцій, як такий та його правову природу і добросовісного набувача.

Якщо вам знадобиться юридична порад, ви завжди можете звернутися до юриста, магістра права
Ігоря КІЗІМА
Тел.: (063) 539-42-13, (096) 545-40-33, (095) 573-20-30
skype: k0965454033
..............................................................................................
Шевченківський районний суд м.Києва

Справа № 761/21197/16-ц

Суддя Волошин В.О.

відповідача-1:

Червоної Наталі Сергіївни

на позовну заяву

Космини Марії Трохимівни

про визнання недійсним договорів купівлю-продажу земельної ділянки та витребування земельної ділянки

 

Заперечення на позов

Як вбачається з позову з 28.08.2002 року позивач (її онук) навідувалися до земельної ділянки і розташованої на ній будівлі (скошували траву), однак про те що будинок їх знесено і хтось інший будується на їх земельній ділянці вона дізналася лише 07.06.2016 року, під час чергового навідування до будинку.


Позовна давність – це строк для захисту права за позовом особи, право якої порушене. Іншими словами, це строк протягом якого особа, право якої порушено, може вимагати захисту чи примусового здійснення свого права через суд.

Сплив строку позовної давності є підставою для відмови в позові.

Відповідно до ст. 257 Цивільного кодексу України загальний строк позовної давності встановлюється у три роки. Таким чином, на протязі саме цього строку особа, чиї права порушені, має право звернутись до суду.

Значення позовної давності полягає в тому, що цей інститут забезпечує визначеність та стабільність цивільних правовідносин. Він дисциплінує учасників цивільного обігу, стимулює їх до активності у здійсненні належних їм прав, зміцнює договірну дисципліну, сталість господарських відносин.

Згідно ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Щодо застосовуваного законодавцем поняття "могла довідатися", то воно характеризує позивачку, яка хоч і не була безпосередньо поінформована про порушення свого права, але за обставинами його набуття та володіння житловим будинком могла дізнатися про це раніше.

Це також доводить необачність самої позивачки. Тоді як власність зобов’язує. Поняття "власність зобов'язує" необхідно розуміти в широкому значенні. Так, найбільш повно зобов'язання власників земельних ділянок визначені в Земельному кодексі України (ст. 91). Такі власники зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням, а житлових будівель для проживання людей.

Щодо житлового будинку, то досить дивно чому у центрі Києва такий був порожнім, а не здавався в оренду під дуже непогані гроші. Навіть в якості складського приміщення.

Всі ці доводи мають бути перевіреними і встановлені дійсні обставини наявності земельної ділянки і будинку на ньому у центрі міста практично безхазяйними з 2002 року до цього часу.

Я стверджую, як мінімум, саме недбалість позивачки у відношенні до своєї власності стало причиною вчинення щодо неї злочину (латентність), якщо не буде встановлено під час розгляду справи іншого.

З огляду на це строк позовної давності мав би обраховуватися з тієї дати коли позивачка занедбала своє майно, що ї спонукало зловмисників до вчинення протиправних дій щодо неї і її майна. А відтак суд має застосувати позовну давність і відмовити у позові.

Також додам, що з вказаного позивачкою вона щороку мінімум навідувалася до земельної ділянки.

Значить знесення її будинку і початок будівництва іншого пройшло за час не більший року.

Зареєстровано спірну земельну ділянку за Трофимововою М.Ю. (відповідача-2) було 16.04.2015, а я придбала – 09.10.2015 .

З огляду на свідчення самої позивачки літом 2015 року вона навідувалася до земельної ділянки, скошувала траву. І що не побачила відсутність свого будинку?


Адже коли я придбавала земельну ділянку від будинку не було і сліду.


Це також викликає підозри у відповідності обставинам справи тих фактів, на яких наголошується в позовній заяві.

Заповіт посвідчений 15.10.2015 року не може бути достовірним доказом того, що на час його посвідчення позивачка не знала про порушення свого права, оскільки навіть знаючи про порушення свого права, вона вирішила забезпечити себе додатвовим доказом своєї непоінформованості. Адже ж при посвідченні заповіту від заповідача не вимагається подання доказів, які підтверджують його право на майно, що заповідається. А нотаріус відповідно таких обставин не перевіряє.

Отже, посвідчення заповіту практично після купівлі мною земельної ділянки може навпаки доводити протиправність, злочинний задум позивачки. Що й потрібно встановити під час розгляду справи, для справедливого її вирішення.

Позивачка не наводить доказів того на чому вона наполягає.

Не подає доказів та не ставить питання про їх витребування і дослідження щодо: встановлення хто і коли зніс її будинок, немає доказів, що не з волі Космини продавалася земельна ділянка Трофимововій (необхідно зясувати хто, яким чином, замість Космини продав земельну ділянку Трофимововій (адже покупець мала зустрічатися з Косминою або її довіреною особою. Ці обставини необхідно встановити, оскільки для справедливого вирішення справи по суті має бути достовірно встановлено, що позивачка немає жодного відношення (ні прямого, ні посереднього до продажу земельної ділянки. Це має бути встановлено з метою зясувати, яку норму права застосовувати до спірних правовідносин.

Звертатаю увагу суду на те, що якщо відчуження земельної ділянки  сталося через необачність власниці Космини, халатністю з її боку тощо  застосовувати ст. 388 ЦК Ураїни не можливо. Оскільки по-іншому ставиться законодавець до захисту права власності того власника, який за власною волею позбавився володіння своїм майном. Як правило, це випадки, коли власник передає своє майно за договорами найму, безоплатного користування, зберігання тощо іншим особам, які неправомірно згодом здійснили відчуження такого майна третім особам). За таких умов майно не витребується у добросовісного набувача, у якого за законом виникає право власності на це майно. Відтак на власникові лежить ризик необачливого вибору контрагента, якому він довірив. майно.

Позивач у такому випадку може звернутися лише з позовом про відшкодування збитків до особи, що здійснила неправомірне відчуження майна власника, і аж нік до мене.

Такий підхід зумовлюється тим, що я, як добросовісний набувач, не повинен зазнавати збитків через помилки позивача у виборі контрагента. Було б несправедливим позбавити мене речі, яка за волею власника чи його контрагента вийшла з їхнього володіння. Тому власникові надається право вимагати відшкодування збитків з особи, яка порушила умови відповідного договору і зловжила довір'ям власника речі, продавши річ, не маючи на це права.

Тобто, якщо під час розгляду справи буде встановлено, що Космина втратила свою земельну ділянку через необачність, то позов вона пред’явила не до належного відповідача-1 і обрала неналежний спосіб захисту свого порушеного права.

Я є добросовісним володільцем, оскільки набуваючи майно 09.10.2015 року я не знала і не повинна була знати про те, що відчужуватель речі не має права на її відчуження, оскільки таке відчужування супроводжувалося нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією.

А відтак грань між добросовісним та недобросовісним володінням має втановити суд, виходячи з презумпції добросовісності набувача-відповідача-1 по справі. Для її спростування повинно бути доведено, що я навмисно чи по грубій необережності не взяла до уваги конкретних обставин угоди, з яких ясно видно, що річ відчужується неправомірно.

Якщо земельна ділянка вибула поза волею позивачки, то воно підлягає поверненню власнику, хоча б добросовісний набувач і придбав річ оплатно. Однак, у позовній заяві таких доказів не подано. Питань про зясування цих обставин також позивач не ставить. Однак, обов’язок доказування і обґрунтування своїх позовних вимог перш за все має покладатися на позивача.

Тобто, належить встановити питання чи виявляла Космина необачність, що сприяло такому розвитку подій. Це я вважаю краєугольний, важливий камінь у відновленні справедливості по справі.

Також, у справі для справедливого її вирішення потрібно встановити достовірність всіх документів та обставин їх виготовлення щодо переходу права власності на спірну земельну ділянку від Космини до Трофимовової та від Трофимовової до мене.

Звертаю увагу суду, що позивачу слід було б просити призначити експертизу для доведення підстав свого позову. Для встановлення зокрема таких фактів: часу виготовлення правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку Трофимовової та моїх; часу знесення будинку позивачки тощо.

Звертаю увагу, що у позовній заяві бездоказово стверджується про те, що позивачка Космина не причетна до відчуження земельної ділянки Трофимововій. Проте, цій обставині не надано жодного доказу. Тому, встановити це при розгляді справи – значить справедливо вирішити справу.

Оскільки неможна відкидати того, що дана земельна ділянка була продана за власною волею позивачкою. А тепер те що продане, позивачка хоче повернути. Продати другий раз, якщо іншими словами.

Окрім того, подавати докази на обґрунтування позову – це обов’язок позивача. А тому, суд має відмовити пославшись на те, що позивачка не довела своєї непричетності до відчуження земділянки Трофимововій. Не довела того, що земельну ділянку відчужено поза її волею.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість споруджених на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (частина 2 ст. 417 ЦК України), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України) тощо.

За час правомірного володіння земельною ділянкою мій чоловік за моїм дозволом (договір суперфіцію) звів будинок.

Для практичного застосування суперфіцію при формулюванні загальних умов договору пропонуємо визначати мету договору, що надасть можливість в майбутньому, при припиненні суперфіцію за спливом строку, визначити правові наслідки такого припинення.

При формулюванні предмету договору слід детальніше встановити вимоги щодо характеристик нерухомого майна, яке повинно бути збудоване, тобто цільове призначення, площу, поверховість, здійснення благоустрою та інші технічні характеристики, які будуть основою для подальшого проектування та будівництва, тобто своєрідне «технічне завдання» для користувача.

Серед обов’язків користувача необхідно визначити конкретний термін проектування та будівництва, тобто дату, коли проект повинен бути представлений для узгодження із землевласником та направлений відповідним державним органам для отримання узгоджень та дозволів, термін початку та закінчення будівництва. При цьому не варто надто детально передбачати терміни виконання етапів робіт з огляду на складність та непередбачуваність процесу отримання узгоджень та інших обставин. Достатньо визначити, що датою початку використання земельної ділянки є, наприклад, дата укладення договору. Користувач повинен надати відповідний проект на узгодження землевласнику до конкретної дати, датою закінчення будівництва вважати дату затвердження місцевими органами влади акту державної комісії про прийняття об’єкта до експлуатації, що повинно бути здійснено не пізніше визначеної дати. А далі уявити собі, що суперфіціарій – це підрядник, що будує майно, яке, можливо, в подальшому буде передано у власність землевласника. Тому не зайве вказати про будівельні норми та правила та можливість розірвання договору, якщо умови договору не виконуються.

Доцільно передбачити у договорі суперфіцію й обсяги використання земельної ділянки землевласником поряд із користувачем. Наприклад, щодо встановлення земельних сервітутів, або неможливість такого встановлення. Потребує практичного визначення момент переходу права власності на будівлю (споруду), або земельну ділянку до інших осіб. Незважаючи на те, що згоди протилежної сторони договору при цьому не потрібно, але доцільно передбачити в договорі порядок сповіщення сторони про вчинені  правочини. Визначення в договорі такого порядку зніме питання щодо плати за користування від нового користувача та інші конфліктні ситуації.

Строк договору суперфіцію пропонуємо визначати, або встановлювати як “постійне” користування, оскільки невизначеність строку може бути приводом для невиправданих збитків у разі одностороннього припинення дії договору.

Тут може виникнути певна проблема, оскільки постійний характер землекористування в даному випадку суперечить положенням земельного законодавства, якими визначено обмежене коло осіб, які можуть бути суб’єктами права постійного користування земельною ділянкоюp. Вважаємо, що у ЗК України має бути внесена відповідна зміна стосовно цієї категорії осіб, які мають право забудови на чужій земельній ділянці.

Крім зазначеного, потрібною, на наш погляд, є державна реєстрація даного договору, оскільки речові права на нерухомі речі підлягають такій реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень. Введення держаної реєстрації є однім способів контролю з боку держави над певними видами правочинів, зокрема з нерухомим майном. Разом з тим, з державною реєстрацією прав пов’язано не виникнення прав, а їхнє підтвердження, тобто вона має не правовстановлювальний, а правопідтверджуючий характер.

ЦК України  щодо нерухомого майна встановлює момент виникнення права власності на нерухоме майно за договором  держаною реєстрацією (ст. 210, 334, 640). При цьому відбулося змішування моменту укладення правочину з його нотаріальним посвідченням щодо нерухомого  майна, що призвело до того,  що Верховний суд України в п. 13 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від  06.11.2009р., в якому він вказав, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Такий висновок Верховного суду було зроблено на базі відповідного узагальнення практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 року, в якому судам рекомендувалось, пропонувалось перевіряти дотримання сторонами вимог, які є необхідними для чинності правочину (частини 1 – 3, 5, 6 ст. 203 ЦК), а також враховувати зазначені вище положення щодо застосування ст. 220 ЦК та відмовляти в задоволенні заяви про видачу виконавчого документа на підставі п. 7 ч. 6 ст. 56 Закону від 11 травня 2004 р. N 1701-IV «Про третейські суди» у разі прийняття третейськими судами рішень про визнання дійсними правочинів, які підлягають державній реєстрації.

4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

2. Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно.

Стаття 396. Захист речових прав на чуже майно

1. Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.

Стаття 417. Правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою

1. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

2. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Іноді суперфіцій порівнюють (разом із емфітевзисом) з земельними сервітутами. Схожість земельних сервітутів та суперфіцію полягає в тому, що ці права стосуються земельних ділянок, вони є речовими правами, правами на чужі речі, тобто коли особа, яка не є власником земельної ділянки, так чи інакше користується нею. Укласти також договір сервітуту.

4.4. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не

впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування

земельною ділянкою (стаття 414 Кодексу).

Так, законодавством гарантується право розпорядження земельною

ділянкою, обтяженої суперфіцієм, її власником, якщо це, зокрема, не суперечить

договору про встановлення права користування чужою земельною ділянкою для

забудови (суперфіцію) та не впливає на обсяг прав землекористувача.

Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на

земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває

право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що

й попередній власник будівлі (споруди) (статті 414 та 415 Кодексу).

Стаття 414 ЦКУ. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Стаття 415. Права та обов'язки землекористувача

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Реєстрація договору Важливою проблемою, пов’язаною з укладанням договору суперфіцію, є його реєстрація. Вимогу про обов’язкову реєстрацію права суперфіцію містить Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Однак механізм здійснення такої реєстрації законодавством не передбачений. За таких умов на практиці землекористувачі стикалися з відмовою Центру ДЗК у здійсненні реєстрації. Цю проблему можна було вирішити, звернувшись до суду з позовом про спонукання Центру ДЗК здійснити реєстрацію. Проте виконання судового рішення ускладнювала відсутність законодавчо визначеної процедури реєстрації. Внесення відомостей про суперфіцій у базу ДЗК здійснювалося шляхом заповнення графи Поземельної книги, до якої вносять відомості про оренду чи обмеження (обтяження) прав на землю. У подальшому для тимчасової легалізації зазначеного способу реєстрації суперфіцію Держкомзем України у своєму листі «Щодо роз’яснення деяких питань земельного законодавства» від 22.01.2008 р. порекомендував, до якої графи реєстраційної картки земельної ділянки, що є складовою Поземельної книги, необхідно вносити відомості про суперфіції, спростивши та скорегувавши тим самим механізм, запропонований практикою.

Стаття 20. Подання документів за заявами у сфері державної реєстрації прав

1. Заява про державну реєстрацію прав та оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.

Заява про державну реєстрацію прав в електронній формі подається за умови ідентифікації такої особи (фізичної або юридичної) з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи.

Порядок подання заяв у сфері державної реєстрації прав в електронній формі визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

{Частину другу статті 20 виключено на підставі Закону № 1404-VIII від 02.06.2016}

3. Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчинив таку дію.

4. Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень не приймається за відсутності документа, що підтверджує оплату послуг, та у разі внесення відповідної плати не в повному обсязі.

5. У разі подання заяви про державну реєстрацію прав у паперовій формі така заява формується, реєструється у базі даних заяв із зазначенням дати і часу реєстрації та скріплюється власним підписом заявника.

З оригіналів документів, поданих для державної реєстрації прав, виготовляються електронні копії шляхом сканування, які долучаються до заяви, зареєстрованої у базі даних заяв.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав проводиться в порядку черговості їх надходження.

6. У разі подання заяви про державну реєстрацію прав в електронній формі така заява за допомогою Державного реєстру прав реєструється у базі даних із зазначенням дати і часу реєстрації.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.

Стаття 21. Отримання документів за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав

1. Рішення державного реєстратора, інформація з Державного реєстру прав надаються в електронній та (за бажанням заявника) в паперовій формі.

2. Рішення державного реєстратора, інформація з Державного реєстру прав, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.

Стаття 22. Вимоги до документів, що подаються для державної реєстрації прав

1. Документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Електронні документи, подані для проведення державної реєстрації прав, оформляються згідно з вимогами, встановленими цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Не розглядаються документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, з пошкодженнями, що не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст, а також оформлені з порушенням вимог законодавства.

2. Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Відповідальність за відповідність електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, оригіналам таких документів у паперовій формі у разі подання заяви в електронній формі несе особа, яка виготовила електронні копії документів.

Стаття 23. Зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав

1. Розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках:

1) подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством;

2) неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному у пункті 3 частини третьої статті 10 цього Закону, інформації про зареєстровані до 1 січня 2013 року речові права на відповідне нерухоме майно, якщо наявність такої інформації є необхідною для державної реєстрації прав.

2. Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника.

3. Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора про відновлення розгляду заяви.

Перебіг строку державної реєстрації прав продовжується з моменту усунення обставин, що стали підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду, з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

4. Рішення повинно містити вичерпний перелік підстав для зупинення розгляду заяви.

Державний реєстратор не має права вимагати від заявника надання інших документів, крім тих, відсутність яких стала підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви, якщо інше не випливає з документів, що надані додатково.

5. У разі невиконання заявником зазначених у рішенні вимог у строк, встановлений у частині третій цієї статті, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Стаття 24. Відмова в державній реєстрації прав

1. У державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;

2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;

7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;

9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;

10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;

11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;

12) заявника, який звернувся із заявою про державну реєстрацію прав, що матиме наслідком відчуження майна, внесено до Єдиного реєстру боржників.

{Частину першу статті 24 доповнено пунктом 12 згідно із Законом № 1404-VIII від 02.06.2016}

2. За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Державний реєстратор, до якого з метою вчинення правочину щодо відчуження у будь-який спосіб майна звернувся заявник, внесений на день звернення до Єдиного реєстру боржників, зобов’язаний в день звернення заявника повідомити зазначений в Єдиному реєстрі боржників орган державної виконавчої служби або приватного виконавця про звернення заявника із зазначенням майна щодо відчуження якого звернувся заявник.

{Частину другу статті 24 доповнено абзацом третім згідно із Законом № 1404-VIII від 02.06.2016}

3. Відмова в державній реєстрації прав з підстав, зазначених у частині першій цієї статті, не застосовується у разі:

1) наявності помилки в Державному земельному кадастрі, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до Державного земельного кадастру (розташування в межах земельної ділянки частини іншої земельної ділянки, невідповідність меж земельної ділянки, зазначених у Державному реєстрі земель, її дійсним межам);

2) невідповідності площі земельної ділянки, зазначеної в Державному реєстрі земель, її дійсній площі у результаті зміни методів підрахунку (округлення);

3) невідповідності відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі відомостям, що містяться в документі, який посвідчує речове право на неї, якщо така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях Державного земельного кадастру про земельну ділянку після оформлення документа, що є підставою для виникнення відповідного речового права на земельну ділянку. У такому разі пріоритет мають відомості Державного земельного кадастру.

4. Відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі:

1) державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

2) державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав та перенесенням щодо такого права власності обтяження, державну реєстрацію якого проведено у спеціальному розділі Державного реєстру прав;

3) державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.

5. Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.

Стаття 25. Зупинення державної реєстрації прав

1. Проведення державної реєстрації прав зупиняється на підставі рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав, що набрало законної сили. Державний реєстратор невідкладно повідомляє про зупинення реєстрації прав заявника.

2. Суд, який постановив рішення про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав, зобов’язаний направити його суб’єкту державної реєстрації з обов’язковим зазначенням про набрання судовим рішенням законної сили.

Таке рішення суду реєструється у базі даних заяв невідкладно в день надходження.

Державний реєстратор приймає рішення про відмову в зупиненні державної реєстрації прав, якщо рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав, не набрало законної сили.

3. Державний реєстратор приймає рішення про відновлення державної реєстрації прав на підставі рішення суду про скасування рішення суду, що було підставою для прийняття рішення про зупинення державної реєстрації прав. У такому разі загальний строк розгляду заяви про державну реєстрацію права продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Стаття 26. Внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування

1. Записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав.

У разі зміни ідентифікаційних даних суб’єкта права, відомостей про об’єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом "в" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав.

У разі якщо помилка в реєстрі впливає на права третіх осіб, зміни до Державного реєстру прав вносяться на підставі відповідного рішення суду.

Подання та отримання документів за заявою про внесення змін до записів Державного реєстру прав здійснюються у порядку, передбаченому для державної реєстрації прав.

2. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 1 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

3. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про внесення змін до запису Державного реєстру прав, про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відповідний запис скасовується.

4. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про відмову в державній реєстрації прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "б" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування відповідного рішення та відновлюється розгляд документів за відповідною заявою у сфері державної реєстрації прав.

Стаття 27. Підстави для державної реєстрації прав

1. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно чи його дубліката, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

2. Державна реєстрація обтяжень проводиться на підставі:

1) рішення суду щодо обтяження речових прав на нерухоме майно, що набрало законної сили;

2) рішення державного виконавця, приватного виконавця щодо обтяження речових прав на нерухоме майно;

{Пункт 2 частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом № 1404-VIII від 02.06.2016}

3) визначеного законодавством документа, на якому нотаріусом вчинено напис про накладення заборони щодо відчуження нерухомого майна;

4) рішення органу місцевого самоврядування про віднесення об’єктів нерухомого майна до застарілого житлового фонду;

5) договору, укладеного в порядку, визначеному законом, яким встановлюється обтяження речових прав на нерухоме майно, чи його дубліката;

6) закону, яким встановлено заборону користування та/або розпорядження нерухомим майном;

7) інших актів органів державної влади та посадових осіб згідно із законом.

 

Аналіз чинного законодавства дозволяє дійти висновку про те, що судове рішення може також бути підставою для встановлення суперфіцію. Такий висновок слідує із положень ч. 2 ст. 417 ЦК України, де зазначено, якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

В разі відсутності державної реєстрації речового права суперфіція набувачу суперфіціарного права буде невідомо чи укладали договір суперфіція до нього. Для широкого кола добросовісних учасників майнового обороту, які проявляються при укладанні добру волю, розумну обачливість і обережність, буде існувати ризик неправомірної втрати майна, яке може бути витребуване в них у порядку реституції, через існування невідомих ним суперфіціаріїв. В такому випадку законодавство не здатне забезпечити гарантію конституційних принципів захисту права власності на нерухомість, що знаходиться на чужій земельній ділянці, дестабілізуючи цивільний оборот і підриваючи довіру його учасників один до одного. Тому з появою багатоманітності форм власності з’явилася необхідність активного використання сучасних правових механізмів упорядкування майнового обороту, обліку і контролю об’єктів нерухомості і фіксування переходу прав на нерухоме майно і правочинів з ним з метою захисту прав добросовісного набувача шляхом занесення до реєстру.

Входячи з вищенаведеного, суперфіцій можна характеризувати як право, що виникає незалежно від волі власника земельної ділянки. Від його волі залежить укладання зобов’язального договору. При цьому зміст договору користування земельною ділянкою для забудови не впливає на обсяг суперфіція. Спосіб виникнення суперфіція, як речового права, має бути визначений законодавством, але в українському законодавстві способи встановлення суперфіція мають зобов’язальний характер. Всупереч цьому об’єктом суперфіція є безпосередньо ділянка, і відповідно, суперфіцій встановлюється не як відносини між особами з приводу земельної ділянки, а як право пов’язане безпосередньо із земельною ділянкою. Договором встановлюється вимога до власника земельної ділянки надати свою ділянку в користування суперфіціарію, в той час як для виникнення самого суперфіція необхідний факт набуття такого права щляхом предачі ділянки. Як вже раніше було розглянуто, факт передачі земельної ділянки здійснюється шляхом реєстрації.  

В сучасних умовах цю проблему намагалися вирішити завдяки запровадженню земельного кадастру і прийняття у 2004 році ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». За допомогою таких інструментів речове право, зокрема суперфіцій має встановлюватися де-юре, шляхом їх реєстрації.

Така реєстрація вважається юридичним фактом надання у користування земельної ділянки, і порушення які відбулися до реєстрації вважаються зобов’язальними, а після – речовими.

Тому, найбільш вірогідна думка про те, що речове право суперфіція виникає у суперфіціарія після реєстрації такого права в Єдиному державному реєстрі, що надає можливість доведення до відома кожного про встановлення абсолютного права.

Як ми вже з’ясували, спеціальне законодавство, яке регулює відносини користування земельною ділянкою для забудови, передбачає регулювання орендних відносин. Таким чином, укладається договір оренди землі для забудови, після чого виникають зобов’язальні правовідносини, де покладається обов’язок власника земельної ділянки на підставі поданої ним заяви до відповідного органу зареєструвати суперфіцій.

Виходячи з того, що зобов’язальні відносини оренди землі також під лягають реєстрації, то можна кваліфікувати, що підстава виникнення речового і зобов’язального права у правовідносинах суперфіцію є спільною і полягає у державній реєстрації даних прав.

Обставина, що, за загальним правилом нездійснення державної реєстрації правочину не спричиняє недійсність такого правочину, дозволило законодавцю встановити правило, згідно якого одна із сторін має право в судовому порядку вимагати від Державних органів реєстрації реєструвати правочин з нерухомістю в судовому порядку при дотриманні належної форми.   

Згідно із статтями 210 та 640 ЦК ( 435-15 )
не є вчиненим також правочин у разі  нездійснення  його  державної
реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

     Встановивши ці обставини,  суд відмовляє в задоволенні позову
про  визнання правочину недійсним.  Наслідки недійсності правочину
не застосовуються до правочину, який не вчинено.

 

Рішенням суду  не  може  бути  зобов'язано  сторони здійснити
державну реєстрацію правочину,  оскільки це  суперечить  загальним
засадам  цивільного  законодавства  -  свободі  договору  (пункт 3
частини  першої  статті 3 ЦК). Норма частини третьої статті 182 ЦК
( 435-15  ) щодо можливості оскарження до суду відмови у державній
реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання
інформації   про   реєстрацію   застосовується   лише   щодо   дій
(бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.

 

Виникнення права забудови при укладенні договору користування земельною ділянкою регулюється статтею 25 спеціального ЗУ «Про оренду землі», згідно якої орендар, за письмовою згодою орендодавця має право здійснювати у встановленому законодавством порядку будівництво житлових, виробничих, культурно-побутових та інших будівель, водогосподарських споруд і меліоративних систем.

Стаття 25. Права та обов'язки орендаря

     Орендар земельної ділянки має право:

за письмовою   згодою  орендодавця  зводити  в  установленому
законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші
будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

Недоліком цієї статті також є відсутність обов’язку державної реєстрації такої згоди орендодавця на забудову своєї земельної ділянки. Як наслідок, відсутність такого обов’язку може спричинити появу декількох добросовісних забудовників на земельну ділянку.  


Стаття 181 ЦК України передбачає, що до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти розташовані на земельній ділянці, знецінення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. Незавершене будівництво є нерухомою річчю, так як її собівартість складається з вартості будівельних матеріалів, які руйнуються після їх переміщення і вартості будівельних робіт.

Суперфіціарій для захисту свого права власності на будівлю може використовувати статтю 388 ЦК, згідно якої право власника на витребування майна від добросовісного набувача.

1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України) тощо.

Враховуючи вказане

ПРОШУ:

- застосувати позовну давність до спірних правовідносин;

- у задоволенні позову відмовити як з огляду на сплив позовної давності, так і керуючись іншими доводами викладеними вище, зокрема через недоведеність обставин справи на які посилається позивач, на необґрунтованість позовних вимог;

- взяти до уваги, що протягом розгляду справи у мене може виявитися необхідність у витребуванні доказів, подачі їх самостійно, залучення свідків.

 

                      28.10.2016                                             представник Кізіма І.В.

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×