Вход/Регистрация

Юридические услуги. Дипломные для студентов-юристов

ПОМОЩЬ НАЧИНАЮЩИМ АДВОКАТАМ
выгодный тариф САМ СЕБЕ ЮРИСТ

Понедельник, 28 Май 2018 12:01

Аналіз договору про купівлю-продаж майнових прав

Оцените материал
(1 Голосовать)

Якщо говорити про зміст майнового права на нерухомість, що будується, то свою версію визначення даного поняття запропонував Верховний Суд України. На думку суду, його можна визначити як «право очікування», а саме – обмежене речове право, за яким власник даного права наділяється певними, але не всіма правами власника майна, і яке засвідчує правомочність власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на відповідне майно в майбутньому. З’явившись вперше у постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. № 6-168цс12 це формулювання зараз широко і практично дослівно тиражується судами різних інстанцій.

 До мене звернулася громадянка Н., з проханням проаналізувати її ситуацію з купівлею-продажем манових прав на квартиру. Років декілька тому був укладений попередній договір , який визначав істотні умови основного договору та містив зобовязання укласти цей основний договір.

Оскільки забудовник запропонував проект основного договору на власний розсуд, я, юрист, магіст права Ігор Кізіма мав здійснити аналіз двох договорів і правової ситуації, що склалася у клієнта.

Разом з тим, окрім речових майнових прав не варто забувати і про права зобов’язального характеру, що випливають з договору, серед яких право вимоги до продавця забезпечити будівництво будинку, його введення в експлуатацію і передачу готового об’єкта нерухомості покупцю – власнику майнових прав.

договір купівлі-продажу майнових прав є абсолютно законною підставою для придбання квартири у будинку, що будується, і наступного оформлення права власності на неї.

Так, Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови КМУ від 23 серпня 2016 р. № 553) чітко встановлює: у випадку придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує придбання у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав.

Отже, оформити договір з Сінчуком Олександром Ярославовичем (контрагент мого клієнта)  важливо добровільно чи через суд, справа інша.

Забудова - буд. 7-Є по вул. Масима Рильського, м. Ірпінь, Київської області

Предмет договору має бути чітко визначений і він визначений поряд з іншими істотними умовами у попередньому договорі.

По-перше, має бути зазначено, що покупець придбає майнові права на квартиру. Тобто п.2.1 пропонованого Договору мусить існувати і до нього немає жодних претензій.

По-друге, має бути роз’яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку в експлуатацію квартира передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі).

У п. 3.5 та п. 2.2 викладено це все так, що припускає різнобічні тлумачення. Звісно ж і порядок передачі квартири також не прописаний.

По-третє, має бути регламентовано, з якого моменту покупець-Ви стає власником майнових прав на квартиру (як правило, це відбувається після повної оплати вартості майнових прав), відбувається це автоматично чи необхідним є підписання додаткових документів.

З огляду на те, що вами внесок сплачений у повному обсязі було б справедливо і доречно зазначити про це в договорі відразу. Наприклад, «Оплата вартості майнових прав за цим Договором відбулася перед укладанням Попереднього Договору… Укладення цього Договору свідчить про повну сплату вартості майнових прав і оформлення окремої довідки про оплату 100% вартості квартири не вимагається.

по-четверте, має бути чітко визначена сама квартира, а саме: а) будівельна адреса об’єкта; б) номер квартири згідно з будівельною нумерацією; в) поверх; г) площа загальна і жила; ґ) кількість кімнат. Не буде зайвим в якості додатку долучити до договору план (креслення), на якому окреслити потрібну квартиру. Справа в тому, що не завжди нумерація квартир після введення будинку в експлуатацію співпадає з будівельною (наприклад, при об’єднанні кількох квартир в одну нумерація може зміститися), тому, аби потім нікому не доводити, що придбавалася квартира «ось ця», а не «он та», краще її заздалегідь візуалізувати на планіу п. 2.2.

Отже, є позитивним той момент, що в Попередньому договорі у вас квартира, на яку ви маєте намір набути прав, позначається на плані.

Я б, юрист Ігор Кізіма, рекомендував поцікавитися у ЗАБУДОВНИКА-Сінчука такими питаннями: 1) чи ще має він права на земельну ділянку 2) чи має відповідні дозволи та документацію на продовження робіт 3) і головне, чи має він фінанси і з яких інвестицій планує продовжувати будівництво.

Справа у тому, що непоодинокі випадки коли такі «мазурики», шахраї нічого далі не будують, а під різним приводом продовжують тягнути гроші з таких інвесторів.

Передбачаю, що він може сказати, що він буде створювати ЖБК (Житлово-будівельний кооператив). Так от цей кооператив якраз і буде інструментом стягнення з вас коштів по другому разу. І жодних гарантій що будинок таки побудують.

Я би пропонував написати запити у державну адміністрацію м. Ірпіня з проханням роз’яснити такі питання: 1) чи ще має він права на земельну ділянку 2) чи має відповідні дозволи та документацію на продовження робіт 3) і головне, чи має він фінанси і з яких інвестицій планує продовжувати будівництво.

Аналогічний запит надіслати й Сінчуку О.Я. особисто.

Оскільки якщо Сінчук немає фінансів продовжити будівництво, то ще раз збире з людей гроші і тоді вже втече з кінцями.

Строки. Це дуже важливі умови, причому мова йде не лише про строки сплати вартості майнових прав, але й про строки введення будинку в експлуатацію (визначені п. 2.5 і 2.6 як «планові строки», а плани часто рушаться), строки передання квартири покупцю (у п. 3.2 і 3.3 проекту Договору про передачу квартири не йдеться, разом з тим, використовується термін, що припускає різнобічні тлумачення «об’єкт нерухомості. Тут має мова йти про квартиру вже чітко. Тому п. 3.5 проекту Договору слід би було викласти «Продавець здійснює оформлення на квартиру прав покупця…», строки оформлення права власності покупця на квартиру. В договорі всі ці умови мають бути зафіксовані.

Багато пунктів Договору не враховують того, що Вами вже оплачена повна вартість майнових прав на квартиру та без врахування Попереднього Договору. Тому я, юрист Ігор Кізіма, би Вам дуже радив не правити цей Договір а викласти його в новій, запропонованій Вами редакції. Де все вказати чітко і однозначно.

До того ж, вимога Сінчука щоби проаналізувати і виділяти кольорами моменти спірні і які викликають запитання у договорі – це спроба прив’язати вас саме до такої редакції Договору. Ніж нікудишнє перероблювати, то доречніше і розсудливіше виготовити договір по-новому і, головне, з врахуванням і відштовхуванням від попереднього договору і це важливо.

Досить неоднозначним і незрозумілим є п. 5.4.4 проекту Договору, що наданий вами для проведення юридичного аналізу.


Не зрозуміло, ви що маєте сплачувати за утримання Об’єкту нерухомості (квартири до введення в експлуатації) ще до закінчення будівництва і передачі квартири вам?

Всі ці неточності, які припускають різнобічні тлумачення – це закладена на майбутнє можливість довгострокових судових спорів з невідомо яким результатом.

Як на мене, я б запропонував Договір в якому зазначені істотні ознаки для такого Договору і всі ті нюанси на яких наполягає практика, а все решта вказав би, що Сторони діють згідно законодавства України.

Як показує мій досвід навмисне «зарегулювати» договірні відносини хочуть саме шахраї. Бо в мутній воді (кучі їхніх положень в договорах, які передбачають подвійні тлумачення, дуже легко таким шахраям ловити рибку – обдурювати і тягати роками по судах, людей.

Штрафи прописані несправедливо. Так як у випадку ваших порушень вони для вас будуть мати більш негативні наслідки, ніж у випадку порушення зі сторони Забудовника.

Самим небезпечним є пункт 11.1 проекту Договору, за яким усі попередні Договори та угоди втрачають юридичну силу. Іншими словами ваш нотаріально оформлений попередній договір – фількіна грамота.

Пунктом 11.6 проекту договору дуже сильно зарегульовано питання обміну між сторонами повідомленнями і кореспонденцією, що те ж не для Вашого добра. Адже строки встановлюються цивільним законодавством і таке детальне регламентування на власний манер виключно з метою того, щоби підловити на їх порушенні і ухилитися Замовнику від виконання зустрічних зобов’язань.

Проект Договору, що Вам виданий на руки не є офіційною пропозицією (офертою) саме вам укласти Основний договір.

ЩОДО АНАЛІЗУ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

 1. Щоби уникнути (перебдеть) всі негативні наслідки від пункту 5 (не укладання Основного договору з вашої вини) я, юрист Ігор Кізіма, рекомендую відповідь надіслати офіційно з повідомленням про вручення та описом вкладення (на пошті знають і можуть вам підказати)

2. Цей Договір є підтвердженням отримання оплати повного розміру вартості квартири, згідно додатку-креслення (п. 2). Також те, за що ви платили гроші достатньо добре визначений пунктом 3.4

3. Істотні умови Основного договору, прописані у п. 3 цього договору мають бути обов’язково включені у Основний договір. Зокрема, це слідує з п. 3.9, а саме, що інші умови основного договору погоджуються сторонами в основному договорі, який має бути нотаріально оформленим, оскільки нотаріально оформленим є попередній договір.

4. Те що ціни не мають еквівалента в доларах – погано.

5. Земельна ділянка, згідно п. 3.4 належить Сінчуку. Це також плюс. Однак необхідно з’ясувати це питання в державній адміністрації в м. Ірпінь.

Звертаю особливу увагу, що Основний договір Вами має бути укладений в нотаріальній формі і в його тексті має бути зазначено всі істотні умови попереднього договору.

У МЕЖАХ КОНСУЛЬТАЦІЇ АНАЛІЗУ МАЄТЕ ПРАВО ПОСТАВИТИ УТОЧНЮЮЧІ ПИТАННЯ З ПРЕДМЕТУ КОНСУЛЬТАЦІЇ

Питання до вас – ви надіслали витяг на квартиру. Це що за витяг такий цікавий? Виходить що по спірній адресі по вашій вже квартири є що введені в експлуатацію?

 

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×