Вход/Регистрация

Юридические услуги. Дипломні, дисертації з права

Viber 096-545-40-33
Telegram 096-545-40-33, [email protected]


Среда, 20 Март 2013 19:47

Ризики забудовника при набутті земельної ділянки

Оцените материал
(1 Голосовать)
Більшість ризиків, які виникають у забудовника в процесі будівництва, на мій погляд, пов'язані в основному з придбанням прав на земельну ділянку. Тому, робота юристів не повинна зводитися до банальної перевірки стандартного набору юридичних документів.
Юристи повинні знати всі підводні камені і зобов'язані на будь-якому етапі набуття прав на землю окреслити клієнту можливі юридичні ризики, а так само мінімізувати їх. Адже, найчастіше проблеми, з якими стикається забудовник (заборона на проведення будівельних робіт на придбаній ділянці, припинення або визнання недійсним торгів та / або договору оренди землі, повернення з незаконного чужого користування, примусове вилучення земельної ділянки, знесення самовільно побудованого об'єкта і т.д .) є прямим наслідком упущень юридичного характеру або ігнорування забудовником очевидних юридичних ризиків. Як показує практика, навіть великі будівельні холдинги іноді сподіваються на авось і думають, що якщо їм у минулому пощастило побудувати і продати об'єкт навіть з некоректними юридичними документами або взагалі при їх повній відсутності, ігноруючи юридичні ризики - то так буде завжди. Але це не так. На ринку нерухомості, особливо в Києві, достатня кількість великих гравців, а отже хороші земельні ділянки, ще й в центрі, можна перерахувати на пальцях. Тому і конкуренція висока, а, отже, в такій ситуації ніяк не можна нехтувати юридичними тонкощами, якщо звичайно забудовник націлений довести будівництво до його логічного завершення і отримати довгоочікувану прибуток.

На що ж необхідно звернути увагу забудовникам при придбанні землі і прав на неї?
В першу чергу, на характеристики земельної ділянки, права на який пропонується придбати. До таких характеристик відносяться категорія землі, кадастровий номер землі, цільове призначення землі, обмеження прав на землю і.т.д.

Крім того, дуже бажано отримати і вивчити проект землевідведення землі, щоб переконатися, що проект пройшов всі необхідні узгодження, і відповідає вимогам чинного законодавства. Також необхідно упевнитися, що права комунальної або державної власності на земельну ділянку до передачі його в оренду, зареєстровані в державному реєстрі майнових прав на нерухомість, згідно з вимогами Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 6 вересня 2012 N 5245 - VI. Відповідно до п. 9 Перехідних положень вищевказаного закону, передбачено, що право власності на земельні ділянки державної і комунальної власності, реалізується тільки після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку.
Якщо всі вищевикладені факти ретельно перевірені, і юристи дали свій висновок про наявність повноважень органу на продаж земельної ділянки або прав на нього в межах певної території (в залежності від приналежності ділянки в межах населеного пункту або за його межами визначається орган уповноважений приймати рішення про відчуження землі або прав на неї) наступним важливим етапом є самі торги.

5 липня 2012 Верховна рада прийняла зміни до Земельного кодексу України. У Главі 21 вищевказаного кодексу був встановлений довгоочікуваний механізм проведення торгів з продажу земельних ділянок та права оренди комунальних і державних земель. Вищевказані зміни вступили в силу з 19 серпня 2012. Тому юристам необхідно щільно попрацювати на всіх етапах проведення торгів, починаючи з аналізу законності організації та проведення торгів, відповідності процедури проведення торгів, супровід участі забудовника в торгах і звичайно ж оформлення результатів торгів. Адже порушення хоч одного елемента може бути використане як конкурентами, які програли торги, так і органами прокуратури, здійснюють контроль за дотриманням земельного законодавства. І як наслідок може бути поданий позов до суду про визнання торгів недійсним.


Однією з найважливіших стадій є укладення самого договору оренди землі та його державна реєстрація. В даному випадку, діють спеціальні норми Закону України «Про оренду землі», якими передбачені обов'язкові умови договору, а так само додатки до договору, які є невід'ємною частиною договору оренди землі. У разі невідповідності підписаного договору вимогам вищевказаного закону, ризик визнання договору недійсним дуже великий. Такі позови, як правило, подають органи прокуратури. Кількість таких позовів, на сьогоднішній день, дуже велике. І, звичайно ж, забудовник повинен пам'ятати про те, що навіть коректно складений і підписаний договір про оренду землі, підлягає державній реєстрації.


Звичайно, шанси потрапити в неприємну ситуацію на кожному з етапів досить великі. Але, це не привід для занепокоєння для учасників земельного ринку. Якщо при придбанні прав на земельну ділянку провести всі необхідні юридичні дії, то грамотний у земельному праві юридичний радник завжди точно визначить весь перелік юридичних ризиків, які присутні на кожній окремій стадії, а так само окреслить перелік дій, спрямованих на мінімізацію або ліквідацію таких ризиків.


До того ж, витрати на перевірку всіх нюансів досить мінімальні в порівнянні з втратами, які може понести забудовник при позбавленні його прав на вже набутий і частково забудований земельну ділянку.

адвокат Наталія Осадчая, переклад ЮТК
Прочитано 2072 раз

Вход на сайт

Запишитесь на консультацию

Нажмите на изображение, чтобы его изменить

×